这一通胀顽疾仍是美联储的“心头痛”！

全美房价仍在以快于整体通胀的速度上涨，这让购房者感到震惊。美联储主席鲍威尔此前在谈到通胀问题时表示，住房是通胀距离目标缺口的主要来源。

美国1月整体通胀升幅超过预期，支持了美联储在降息方面的谨慎态度。美国劳工统计局周三公布的数据显示，美国1月季调后核心CPI环比上涨0.4%。同比上涨3.3%。经济学家认为，与包括经常波动的食品和能源价格在内的整体CPI相比，核心CPI能更好地反映潜在通胀趋势。总体CPI环比上升0.5%，同比上升3%。美国劳工统计局表示，近30%的增长是由于住房。

美国1月未季调住房通胀年率录得4.4%，前值为4.6%。这是导致整体通胀未能降至美联储理想目标2%的重要原因之一。去年秋季，美联储开始将利率从23年来的高位下调，一些专家甚至准备宣布美联储在抗击历史性通胀方面取得了胜利。然而，自美联储去年9月首次降息以来，美国政府的两大主要通胀衡量指标——CPI和PCE通胀仍然顽固地保持在高于2%的水平。

住房通胀（黄色）仍是整体通胀的主要来源

CPI对住房通胀的衡量方式可能让普通投资者感到奇怪。住房通胀主要由两个部分组成：“主要住所租金”（rent of primary residence）和“业主等效租金”（owners’ equivalent rent of residences），即衡量房主居住在自己房屋时的租金估值。这两个指标分别衡量美国自有住房和租赁住房的通胀情况，并合计占CPI总权重的33%以上。因此，如果住房通胀持续居高不下，整体通胀也将维持在高位。

前美国劳工统计局局长埃里卡·格罗申（Erica Groshen）表示：“按比例来看，住房在CPI的市场篮子中占比很大。而且，它的变化确实更加迟滞，这一点毋庸置疑。”明尼阿波利斯联储政策顾问尼尔·梅赫罗特拉（Neil Mehrotra）也表示，租金通胀在上升和下降过程中表现较为缓慢，因为租户通常签订一到两年的固定租约。

“我们目前在租金方面经历的部分通胀，实际上是12到18个月前发生的，但直到现在才反映在官方数据中。”

相比之下，住房在美联储更偏爱的通胀衡量指标——PCE中的权重较小，占比不到20%。

房价上涨已波及全美大部分地区。美国全国房地产经纪人协会的报告显示，2024年第四季度，89%的大都市地区的独栋住宅销售价格上涨。这在一定程度上是由于抵押贷款利率仍处于高位，许多在低利率时期锁定贷款的房主不愿出售房产，导致市场上的房源减少。此外，长期的房屋建设不足也造成新房供应短缺，进一步推高房价。

保险成本的上升以及私人保险单取消数量的增加，正在使全美范围内的住房可负担性问题变得更加复杂。参议院预算委员会的一项调查发现，在2018年至2023年间，超过200个县的私人保险公司不续保的情况增加了三倍。被拒绝私人保险的房主通常可以选择他们所在州的最后一道防线保险公司，但这些保单往往提供更有限的保障和更高的保费。

不断上涨的保险费用不仅伤害了房主和潜在购房者，也影响了租户，因为他们面临着由房东转嫁的增加的成本。一些退休房主和其他依赖固定收入的人已经难以应对不断上涨的保费，这与日益增长的财产税相结合，对于越来越多的房主来说，总支出超过了按揭付款。

尽管美联储已降息，抵押贷款利率仍然居高不下，削弱了购房者的支付能力。房利美数据显示，上周美国30年期固定抵押贷款的平均利率为6.89%，虽然比1月份的7.04%略有下降，但仍高于2022年之前14年的平均水平。

不过，租赁市场的价格已有所企稳迹象。根据Redfin的数据，2023年12月美国的租金中位数同比下降0.3%，至1,594美元，为自2022年3月以来的最低水平。

明尼阿波利斯联储主席尼尔·卡什卡里（Neel Kashkari）表示：“住房仍然是通胀的重要组成部分。我们对新签租约的价格走势非常有信心，但这些变化通常需要一两年时间才能完全体现在官方通胀数据中。”他认为，这一趋势有助于将通胀压低。

美国银行高级经济学家阿迪提亚·巴韦（Aditya Bhave）表示，住房通胀将在未来一年内同比下降，但警告称，这并不意味着美联储对抗通胀的战斗已彻底结束。特朗普的部分新政策可能会重新点燃通胀，包括住房通胀。

尽管如此，巴韦认为：“这场期待已久的住房通胀放缓，终于正在上演。”